相关链接：关于公布攀枝花市东区农用地和集体建设用地分等定级与基准地价成果的通知

　　为推动建立我区自然资源价格体系，完善自然资源分等定级价格评估与监测，促进自然资源保护与合理开发利用，按照《四川省自然资源厅办公室关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（川自然资办函〔2019〕34号）、《攀枝花市自然资源和规划局关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（攀资源规划发〔2019〕89号）要求，攀枝花市东区人民政府公布实施了《攀枝花市东区农用地和集体建设用地分等定级与基准地价成果的通知》（以下简称“《通知》”），现将《通知》有关内容解读如下：

　　一、制定背景

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实习近平生态文明思想，坚持新发展理念，按照山水林田湖草是一个生命共同体的要求，按照自然资源部统一安排部署，总体统筹、分类推进自然资源评价评估工作。对城镇建设区以外的自然资源，以农业生产能力为主导，开展分等定级和价格评估。城镇建设区内可开发利用的自然资源，形成充分反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的等级与价格体系，有效发挥价格杠杆对生态环境保护和资源节约集约利用的引导作用，促进自然资源管理向数量、质量、生态并重转变，支撑自然资源整体管护、合理开发利用和系统修复。

　　根据《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）、《四川省国土资源厅办公室关于转发<国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知>的通知》（川国土资办发〔2017〕33号）等相关文件的规定：为支撑农村土地制度改革，应进一步加强公示地价体系建设和管理，除国有建设用地土地定级与基准地价制定工作外，还应开展农用地和集体建设用地基准地价评估工作。

　　二、制定依据

　　（一）法律、法规依据。

　　1.《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地承包法》《中华人民共和国资产评估法》《农村土地承包经营权流转管理办法》。 

　　2.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）、《自然资源部办公厅关于部署开展2018年城乡地价调查与监测工作的通知》（自然资办发〔2018〕10号）。

　　3.《四川省国土资源厅办公室转发<国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知>的通知》（川国土资办发〔2017〕33号）、《四川省国土资源厅办公室转发<国土资源部办公厅关于部署开展2018年城乡地价调查与监测工作的通知>的通知》（川国土资办函〔2018〕82号）、《四川省自然资源厅办公室关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（川自然资办函〔2019〕34号）、《四川省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（川自然资函〔2020〕414号）。

　　4.《攀枝花市自然资源和规划局关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（攀资源规划发〔2019〕89号）、《攀枝花市自然资源和规划局关于加快推进我市公示地价体系工作的通知》（攀资源规划函〔2020〕72号）。

　　（二）技术依据。

　　1.《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）

　　2.《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）

　　3.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）

　　4.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）

　　5.《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）

　　三、相关专业术语诠释

　　农用地：指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

　　集体建设用地：又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。

　　农用地分等定级与基准地价制定：根据攀枝花市东区农用地的自然属性和经济属性，并结合土地利用现状，划分农用地土地级别；在土地级别划分的基础上，测算农用地基准地价。

　　集体建设用地土地定级与基准地价制定：根据攀枝花市东区集体建设用地的自然、社会、经济条件的均一性及差异性，划分土地级别；在土地级别划分的基础上，评估集体建设用地基准地价。

　　四、工作过程

　　2020年9月通过邀标方式确定技术承担单位，经过收集基础资料和外业调查开展实地调查样本，内业资料处理与测算形成初步成果。2020年11月6日完成听证程序并于2020年11月13日将初步成果正式发函征求各部门意见并修改完善。2020年11月20日参加市级验收会，再次收集意见并修改完善，2020年12月4日市自然资源和规划局同意通过并下达评审验收意见。2021年3月5日同意公布实施攀枝花市东区农用地和集体建设用地分等定级与基准地价成果。

　　五、主要内容

　　（一）农用地分等定级与基准地价评估。

　　攀枝花市东区农用地分等定级与基准地价评估的主要内容是通过选择影响土地质量的自然属性、社会经济状况和区位条件，依据一定的原则并根据地方土地管理和实际情况需要进行农用地质量综合、定量评定划分出土地级别；依据实地调查样点资料，评估农用地基准地价；通过编制修正系数表，评估宗地地价。

　　1.土地定级。

　　东区仅有耕地质量等别成果，无法通过农用地分等成果进行修正得到农用地级别，又因东区农用地无明显分布规律，标准样地选取较为困难，实际操作难度较大。结合东区实际情况，本次东区农用地基准地价评估采用因素法作为定级方法，通过选择对构成土地质量有影响的自然属性、社会经济状况和区位条件的综合分析，确定出影响东区因素因子体系及相应权重，计算单元因素总分值，从而确定出东区农用地级别。本次评估范围为东区辖区范围内农用地。具体定级结果详见《通知》。

　　2.土地估价。

　　本次东区农用地划分为一个土地级别，无法采用定级指数模型法评估农用地基准地价，又因东区各街道无农用地，仅银江镇农用地相对较多，基准地块选择较为困难，故未设置基准地块，不采用基准地块评估法。结合东区实际情况，东区农用地基准地价评估采用样点地价平均法，用投入产出样点资料测算基准地价。 具体土地估价结果详见《通知》。

　　3.基准地价修正体系的编制。

　　根据《农用地估价规程》的要求，利用各类用地样点地价的最高值、最低值和基准地价，分别计算地价修正幅度。采用“特尔菲法”，确定基准地价影响因素的权重值，分别确定各农用地基准地价各影响因素的修正系数。

　　（二）集体建设用地分等定级与基准地价评估。

　　攀枝花市东区集体建设用地分等定级与基准地价评估的主要内容是根据自然、社会、经济条件的均一性及差异性，划分土地级别；在划分土地级别的基础上，测算农村集体建设用地基准地价（商服用地、宅基地、工业用地、公共管理与公共服务用地）；编制基准地价评估修正体系及各类用地基准地价影响因素指标说明表和修正系数表。

　　1.土地定级。

　　根据“主导性、差异性、可取性”原则确定集体建设用地影响因素、因子，并采用“特尔斐法”确定影响因素、因子的权重；采用科学的方法对因素、因子的等级、作用分和服务半径进行确定；同时根据若干专家对各类因素进行打分后确定的权重，在整个定级范围内的定级单元上进行因素作用分值叠加，同时以村（组）覆盖的定级单元为应用评价单元的作用总分值，最后采用“总分频率曲线法”进行级别划分，最终划分为2个土地级别。 此次评估对象为东区行政区范围内所有农村集体建设用地。

　　2.土地估价。

　　在划分的土地级别基础上，商服用地、宅基地、工业用地采用成本逼近法、收益法计算农村集体建设用地基准地价。公共管理与公共服务用地因资料少，难以采用收益法进行测算，故采用成本逼近法并结合特尔菲法确定出占商服用地价格比例，综合确定农村集体建设用地基准地价。

　　3.基准地价修正体系的编制。

　　根据《城镇土地估价规程》的要求，利用各土地级别各类用地样点地价的最高值、最低值和基准地价，分别计算各土地级别各类用地的修正幅度。采用“特尔菲法”，确定基准地价影响因素的权重值。分别确定各土地级别各类用地基准地价各影响因素的修正系数。

　　六、成果应用

　　（一）农用地分等定级与基准地价成果应用。

　　1.农用地估价有利于形成城乡统一土地市场。土地市场是基本生产要素市场之一，在市场经济条件下，我国城镇土地已进入市场配置土地资源时期。而农用地还未进入市场，建立统一的城乡土地大市场是市场经济发展的必然要求。农用地定级估价，能显示东区农用地的质量与价值，与城镇土地一起形成城乡统一土地市场，推进规范、竞争、有效的土地市场建立，促进农用地合理流转，推进农村土地制度改革，提高东区城乡土地管理水平。

　　2.农用地估价有利于农用地的保护和可持续利用。我国农用地分割零碎现象十分严重,不利于规模经营,这是我国农用地收益低下的一个重要原因。随着我国农村土地制度的逐步完善，农用地必将相对集中，而农用地集中也必然以价格为依据，使其产权主体的投资得以补偿。农用地估价，可以了解土地经营者在经营农用地期间对土地使用的情况。对提高土地质量的经营者，应给予相应补偿；破坏土地生产力的，应给予处罚，做到鼓励经营者进行土地集约经营，提高土地生产力。因此，农用地估价作为今后工作的重要内容之一，对于农用地保护和持续利用起到促进作用。

　　3.农用地定级估价有利于确立合理的土地征用补偿费。随着社会经济的发展，农用地被征用是不可避免的。根据有偿使用原则，征用农用地就必须付出相应的补偿费。当前，在征地过程中，如何保护农民的土地财产权，合理确定征地补偿标准是一个难点、热点问题。按照现行法律规定，征地补偿标准的计算方法是产值倍数法，这不符合市场经济原则。《土地管理法》修订时，也曾提出要按照市场经济的要求，采取更有效的征地补偿办法，以保障农民利益。

　　4.有利于加强对农用地的宏观管理。国家对农用地的宏观管理必须建立在掌握充分信息的基础上，要从宏观上实现土地资源优化配置，必须充分了解有关农用地质量与价格水平等方面的信息。农用地定级估价工作的全面开展，为切实加强农用地的宏观管理提供了现实依据。

　　5.在土地管理方面的应用。农用地基准地价成果的运用可以为理顺土地价格体系、培育完善土地市场、促进土地资产合理配置等土地管理工作提供依据；为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度以及地籍管理提供依据；为深化土地制度改革提供理论和计量依据；为税费改革，公平合理配赋征收农用地税费提供依据。同时，政府有关部门根据科学测算得出的农用地基准地价，能及时有效地掌握市场资料，优化土地配置，制定出合理的土地管理政策。

　　（二）集体建设用地分等定级与基准地价成果应用。

　　1.交易地价指导意义。集体建设用地基准地价的制定为集体建设用地土地交易提供了一个衡量标准，从而避免了交易价格的盲目性。同时其地价修正体系的建立也为单宗地地价评估提供了技术平台，便于各部门、土地使用者能及时地了解其地价高低，为土地管理、利用提供基础数据。 

　　2.农村集体组织收益确定的依据。可参照国有土地中的出让金比例确定农村集体组织收益，一般略低于国有土地。 

　　3.保护农民利益，为政府提供合理补偿标准。零星集体建设用地基准地价的评估，反映了现有土地利用情况下土地的价值。为政府统筹城乡发展，促进“三个集中”，优化土地资源配置做好基础工作。同时价格标准的制定，有效地保护了农民的利益。 

　　4.充分发挥政府的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式。利用土地级别（均质区域）及基准地价的差异性，可引导土地在各组织及个人间的合理分配，并尽可能提高优等土地的利用效率；同时可结合土地级别（均质区域）与基准地价成果，作为土地所有者农村集体组织科学安排用地结构，减少不合理用地现象。 

　　5.引导构建城乡统一的建设用地市场。在城乡统筹的原则下，体现集体建设用地与国有建设用地差异的基础上，充分考虑与所在区域城镇国有建设用地基准地价体系的衔接与协调，设立城乡一体化的基准地价体系，有利于推进城乡土地市场建设。 

　　6.引导完善农村自然资源价格形成机制、增强市场活力。农村自然资源价值实现是推进乡村振兴的一个重要基础和条件。完善自然资源价格形成机制，建立自然资源政府公示价格体系，制定集体建设用地基准地价，促进土地资源向土地资产的转化，有利于推动国有建设用地和集体建设用地同等入市、同地同权，充分保障集体土地所有者和土地使用者的合法权益，为建立“宏观管理、微观搞活”的地价体系奠定了基础。

　　7.引导建立并完善集体建设用地入市机制。建立集体经营性建设用地入市制度，按照国家统一部署，在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市；允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市；推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市；推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让。基准地价体系科学、系统、合理的显化了土地价值，对建立并完善集体建设用地入市机制有引导性的作用。 

　　8.促进农村新产业新业态的培育，促进一、二、三产业的融合发展。针对农村发展需求、不同产业类型，制定集体建设用地基准地价，为农村公共服务设施、农业生产设施、农村特色产业、商业等项目用地提供差异化价格依据，有利于促进农村新产业新业态的培育，促进一、二、三产业的融合发展。 

　　9.完善乡村金融服务体系。乡村振兴需先期投入大量基础建设资金，是推进乡村振兴投融资创新的一个重要基础和条件。制定集体建设用地基准地价，有利于农村自然资源价值实现，为融资环节提供价格参考依据。同时也对建立健全农业信贷担保体系，完善农业保险制度，乡村信用环境建设有一定促进作用。 

　　10.统筹城乡规划，加快培育乡村规划设计。国土规划最核心的内容是做好空间上的总体结构和统筹安排，主要为城市土地使用的规划、管理以及土地的分配、开发。基准地价成果是对集体建设用地布局、合理用地的经济反映。基准地价评估成果，不仅考虑了东区农村建成区土地的质量条件，还考虑了镇、乡规划区的规划条件，是对东区土地规划布局的综合反映。在安排各类建设项目用地时，在采用空间规划来统筹乡村规划设计的同时，还可结合各区域的土地定级与基准地价，确定土地最佳用途、最佳开发强度与开发先后顺序，充分发挥土地潜在效益。

　　七、公布实施时间

　　基准地价成果自攀枝花市东区人民政府公布之日起执行，由攀枝花市自然资源和规划局东区分局负责解释。